核心區域需求仍在 花園城運營持續向好
香港2025年8月22日 /美通社/ -- 招商局商業房地產投資信託基金（「招商局商業房託基金」或「房託」，香港聯交所股份代號：1503），宣佈截至2025年6月30日止六個月（報告期）之中期業績。
期內，公司租金收入為人民幣195.7百萬元，與2024年相關期間相比減少17.9%。收益總額為人民幣225.0百萬元，較2024年同期減少15.5%。期內，基金單位持有人每基金單位分派為0.0558港元（相當於人民幣0.0509元），按2025年6月30日基金單位收市價1.23港元計算，相當於按年計算的分派收益率為9.1%。
於2025年6月30日，基金單位持有人應佔資產淨值為人民幣2,996百萬元，或每基金單位人民幣2.66元，相當於根據人民銀行於2025年6月30日公佈的匯率中間價計算的每基金單位2.92港元，於2025年6月30日基金單位的收市價1.23港元較每基金單位的資產淨值折價57.9%。
業務表現
期間，整體物業組合的出租率從90.6%下降至84.5%，下降6.1個百分點。受科技大廈二期及新時代廣場大面積租約到期影響，寫字樓的平均出租率從89.8%下降至81.2%。花園城的出租率則持續提升至98.2%，漲幅為4.7個百分點。
在北京租賃市場持續供過於求的影響下，招商局航華科貿中心通過「以價換量」的策略，維持了較高的出租率，成功於二季度實現了出租率反彈。深圳租賃市場供過於求的情況則更為嚴峻，新時代廣場的出租率及現時租金則均出現跌幅。花園城出租率持續攀升，但現時租金有所下滑。
新時代廣場
深圳甲級寫字樓市場仍然承壓，在此充滿挑戰的環境下，新時代廣場現時租金下降了人民幣5.2元/平方米至人民幣144.6元/平方米。因其2025上半年有大面積租戶的租約到期，其出租率從2024年底的74.1%下降至56.4%。
新時代廣場的估值受到深圳甲級寫字樓市場下行，出租率及現時租金下降等影響，其於2025年6月30日的估值下降了人民幣20百萬元至人民幣1,885百萬元。
數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期
期内，本公司位於網谷的乙級寫字樓（科技大廈、科技大廈二期及數碼大廈）的出租率和現時租金也受到了不同程度的影響。
數碼大廈由於部分租戶租約到期，其出租率下降了5.0個百分點至86.3%，現時租金下降至人民幣127.0元/平方米。科技大廈期內出租率微降至97.4%，但現時租金則較2024年12月31日上漲了人民幣3.0元/平方米至人民幣142.6元/平方米。科技大廈二期與去年年底相比，其出租率下降了10.3個百分點至89.5%，現時租金同步下降了人民幣2.4元/平方米至人民幣120.9元/平方米。在估值表現上，科技大廈因其較高的現時租金，其估值上漲了人民幣5百萬元至人民幣947百萬元。科技大廈二期和數碼大廈的估值則分別下降了1%及1.9%。
招商局航華科貿中心
北京甲級寫字樓競爭環境日益激烈，為提升出租率，招商局航華科貿中心採用了「以價換量」的策略，其出租率大幅回升至92.2%，幾乎與去年年底保持同一水平。現時租金下降16%至人民幣219.3元/平方米。
因北京租賃市場租金下降及物業年期縮短等因素，招商局航華科貿中心的估值下降了人民幣101百萬元至人民幣2,411百萬元。
花園城
花園城的經營情況持續攀升，其出租率攀升了4.7個百分點至98.2%。客流量、活躍會員數及總收入等多項指標均顯示，花園城的運營情況向好。但因花園城持續以優惠的價格吸引新租戶入駐，在項目接近滿租時，其平均現時租金下降至人民幣121.7元/平方米。隨著市場競爭的愈加激烈，我們將採取新的營銷策略，以迎合不斷演變的最新市場趨勢。於2025年6月30日，花園城的估值為人民幣1,465百萬元，下降了人民幣21百萬元。
展望
展望下半年，中國經濟仍面臨外部環境複雜多變和內部需求不足的挑戰。但在產業政策持續發力、消費潛力逐步釋放的背景下，經濟有望保持平穩運行態勢。商業地產市場預計將繼續分化，具備產業支撐的核心區域或率先企穩。政策層面將繼續實施精準調控，在穩增長與防風險之間尋求平衡。
未來，公司繼續積極尋求費用優化空間，特別是利息成本。今年1月，公司完成了人民幣41億元的再融資，招商局商業房託基金的整體融資成本下降了37個基點到2.8%。本公司將在大中華地區尋找更多優質多元化的資產類別投資，包括學生公寓、服務式公寓等抗週期能力更強的資產類別，進一步分散招商局商業房託基金的資產組合及收入來源，實現每基金單位分派的長期可持續增長。
關於招商局商業房託基金
招商局商業房託基金（1503.HK）為一個以單位信託基金形式組成的香港集體投資計劃，且已根據證券及期貨條例第104條獲認可。招商局商業房託基金是由知名央企招商局蛇口工業區控股股份有限公司（001979.SZ）發起，2019年12月於香港聯交所主板上市，是香港自2014年後，首例成功上市的房託基金，亦是首隻在香港上市的央企房託基金。招商局商業房託基金是以擁有及投資中國的優質創收商業物業為目的而成立的房地產投資信託基金，其首先專注於： (i)粵港澳大灣區（不包括兩個招商置地城市，即佛山及廣州）；及(ii)北京及上海。招商局商業房託基金由房託管理人管理，目前持有6項優質物業，5項位於深圳蛇口，1項位於首都北京。房託管理人旨在向持分者提供穩定分派及長期可持續的分派增長。
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