房託收益總額達人民幣175百萬元
物業組合整體出租率為84.2%
香港2022年8月31日 /美通社/ -- 招商局商業房地產投資信託基金（「招商局商業房託基金」或「房託」，香港聯交所股份代號：1503），宣佈截至2022年6月30日止六個月之中期業績。
上半年深圳和北京均受到一定程度的疫情封控，寫字樓市場租賃活動受限，租戶對擴張較為謹慎。上半年，深圳寫字樓市場量價均面臨較大壓力，招商局商業房託基金於報告期間的收益總額為人民幣175百萬元，較2021年相關期間收益減少約人民幣36.8百萬元。於2022年向租戶提供的租金減免是此收益總額減少的主要原因。
包括根據每基金單位分派承諾收到的現金付款，報告期間的每基金單位中期分派為0.1307港元（相當於人民幣0.1141元）。按2022年6月30日基金單位收市價2.58港元計算，相當於按年計算的實際年化分派收益率10.1%。
於2022 年6 月30日，基金單位持有人應佔資產淨值為人民幣3,899 百萬元，或每基金單位人民幣3.46元，相當於根據人民銀行於2022年6月30日公佈的匯率中間價計算的每基金單位4.05港元， 2022 年6月30日基金單位的收市價2.58港元較每基金單位資產淨值折讓36.3%。
業務表現
於報告期間，整體物業組合的出租率由2021年底的87.7%，下跌至2022 年 6 月30 日 的84.2%，主要是受到新收購物業 — 北京航華科貿中心的出租率較低的影響。如排除北京新物業對出租率的影響，按物業所處城市來看，深圳現有五棟物業的出租率為86.5%，較去年年底下降1.2個百分點。其中，寫字樓的平均出租率由2021年底的86.9%上升至2022年6月30日的87.0%，升幅為0.1個百分點。物業組合的現時租金在穩定範圍內小幅度波動。市值亦經過重新估值後增加人民幣2,752百萬元至2022年6月30日的人民幣9,498百萬元。其中，人民幣2,730百萬元的增加來自於新收購的北京航華科貿中心，而其餘人民幣22 百萬元的增加來自於現有位於深圳的物業。
新時代廣場
儘管受到新冠疫情的持續影響，加之深圳市南山區有數個甲級寫字樓入市，新時代廣場依然經受住了考驗。於報告期間，其現時租金提升了人民幣2.8元/平方米至人民幣182.2 元/平方米，出租率提升了0.4個百分點至92.3%。管理人將密切關注市場供求，以維持出租率穩定作為新時代廣場的主要管理目標。
數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期
自從科技大廈獲得新的重大租戶 — 深圳前海蛇口自貿區醫院承租以來，其運營數據一直令人滿意。自2021年6月30日以來，其出租率一直保持在100%，同時，由於醫院繼續以較高的租金從即將到期的租戶手中承租面積，現時租金也一直在穩步上升中。在過去的6個月裡，現時租金從人民幣119.6元/平方米上升到人民幣122.3元/平方米。
另一方面，疫情對在線商務和跨境貿易等行業的打擊抑制了整個深圳網谷對辦公空間的需求，這對房託在該區域缺乏主力租戶的物業造成了影響。管理人已經優先填補了數碼大廈的空缺，該大廈與科技大廈二期相比較新，其出租率已經恢復了4.6個百分點，達到75.9%。然而，優先填補數碼大廈空缺的方式導致現時租金下降了人民幣1.3元/平方米，至人民幣125.6元/平方米。科技大廈二期的出租率比去年年底下降了4.4個百分點，目前為76.8%。由於本期間內退租租戶的租金較低，這將現時租金提高人民幣0.8 元/平方米，達到人民幣116.9元/平方米。
花園城
於報告期間，花園城的出租率下降6個百分點至84.5%，主要原因有兩點：一方面受到新冠疫情再次反撲的影響，各商鋪均受到約7天至30天的閉店影響，部分租戶選擇提前退租；另一方面，房託對一些到期的租戶沒有進行續租安排，將部分區域空置出來以配合即將進行的資產提升及改造計劃，以期在改造提升完成後，新租約將達至更高的租金。目前現時租金下降人民幣3.5元至人民幣173元/平方米左右。
招商局航華科貿中心
招商局商業房託基金於2022年6月30日收購招商局航華科貿中心多數物業權益。該物業地處於北京朝陽區國貿中心商業區，具有策略性地位。國貿中心商業區為中國最享負盛名的國際商務街區之一，是世界領先的金融、媒體、資訊科技、顧問及服務行業的所在地。招商局航華科貿中心的租戶主要來自於金融、租賃及商業服務行業。由於在收購前，招商航華科貿中心已經完成了大部分的升級改造，未來可出租率和租金有較為可觀的提升空間。
展望
受新冠疫情影響，企業主對擴張都較為謹慎，需求被持續壓抑。加之深圳目前仍有大量寫字樓及新型產業用房在建，並持續推出市場，大批量的寫字樓供應將對全市寫字樓市場產生更為嚴峻的挑戰。北京早年亦在CBD 出讓了多宗商服用地，打造CBD 核心區，片區預計將在2025年基本建成。無論是深圳或是北京的寫字樓市場，中短期內預計均會面臨供應過大，需求受抑的困境。零售物業市場則受到經濟前景不明朗，消費動力不足的影響，削弱商戶對市場的信心，對店鋪的擴張更為保守，也對零售物業的改造調整及租賃產生了一定的負面影響。
招商局商業房託基金現時持有的6 項物業，除科技大廈外，均已經完成或正在進行升級改造，冀物業完成升級改造後，能增加其市場的競爭力，提升租戶的體驗感，並籍此帶來更高的租金，為各基金單位持有人創造更好的收益。然而，受疫情管控影響，部分工程進度有所延誤，與深圳5 項物業臨近的地鐵12 號線也延遲到2022 年下半年開通，直接拖緩了深圳花園城的資產提升計劃進度。
除本地市場影響外，全球多個地區的高通脹壓力讓貨幣政策持續緊縮，進一步阻礙了房託的發展。2022年上半年，美聯儲已3次加息，並於7月再次加了75個基點。貨幣政策持續緊縮，利率大幅上升也增加了融資成本，壓縮了房託進一步擴張的空間。
招商房託管理人表示將密切追蹤市場動態，拓寬營銷渠道，在租金水平和出租率上獲得平衡，為基金單位持有人創造穩定高質的效益。管理人也將加強與營運及物業管理人的溝通，配合深圳地鐵12號線的開通加快推進物業的裝修改造進度，冀在2023年可以完成花園城的整體裝修改造，以全新的形象推出市場。
關於招商局商業房託基金
招商局商業房託基金為一個以單位信託基金形式組成的香港集體投資計劃，且已根據證券及期貨條例第104條獲認可。招商局商業房託基金為主要以擁有及投資中國（包括香港及澳門，但不包括招商置地城市）的優質創收商業物業為目的而成立的房地產投資信託基金。其將首先專注於：(i)粵港澳大灣區（不包括兩個招商置地城市，即佛山及廣州），包含最初五處物業所在地；及(ii)北京及上海。招商局商業房託基金由房託管理人管理，其主要投資目標為向基金單位持有人提供穩定分派、造就長期可持續分派增長及提升招商局商業房託基金物業價值。
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